【判例紹介】サブリース契約における賃料減額合意の効力（岐阜地方裁判所令和２年２月２８日）

所有者が賃料の将来的自動減額があるものと誤信して、自動減額よりも減額幅の小さい賃料額に減額する旨の合意を行った事案について、その誤信が動機の錯誤にあたり、減額合意が無効とされた事案です。

事案の概要

当初のサブリース料月額１１５万円のサブリース契約継続中に、サブリース会社から所有者に対し、１０年後のサブリース料は月額７２万円となるとして、月額１００万円への減額交渉を持ち掛け、これを合意した事案。

※当初の賃貸借契約では契約締結から１０年後に賃料を見直す旨の約定があり、１０年経過時点においてサブリース会社はこのまま１０年が経過すると、月額７２万円の賃料となる旨説明していた。

→所有者からサブリース会社の説明により将来自動的に月額賃料が７２万円になるものと誤解して、減額合意に至ったものであり、錯誤により無効であると主張。

判決の要旨

・所有者は、本件賃貸借契約所定の同賃貸借契約締結から１０年が経過した後の賃料額及びその定め方を誤解していた。

・所有者は、サブリース会社の告げられるまま将来の賃料減額を避けるために減額交渉に応じており、将来の賃料額に関する誤解という動機の錯誤は表示されていた。

・将来の賃料額に関する動機の錯誤は重要な事項（要素の錯誤）

よって、所有者は動機の錯誤をもって本件の減額合意は無効。

動機の錯誤

動機に関する錯誤をもって意思表示が無効となるためには、

①動機の錯誤があること

②その動機が相手方に表示されて合意の内容になっていること

③その錯誤が要素の錯誤であること

が必要とされています。

本件のような事案において、仮に動機に錯誤があっても、その動機が表示されて合意の内容になっているという部分が困難で、それが認められた稀有な事案といえます。

まとめ

動機の錯誤により無効とされるためには、前記の①～③のほかに重大な過失がないという点も必要になります。

本件は、サブリース事業者と個人の情報格差から重大な過失がないものとされていますが、サブリース会社から自動減額がされないことの説明があったり、情報格差がない状況であれば重大な錯誤ありとされる可能性があります。