賃料が高いと思ったとき又は低いと思ったときにこれを改める方法～賃料増減額請求について～

賃貸借契約において、当初定めた賃料が高いと思ったとき（賃借人から）又は低いと思ったとき（賃貸人から）にこれを改める手段として賃料増減請求があります。もっとも、賃料の増減が認められる場合には様々な要素があるため、それらの諸要素を紹介します。

賃料増減額請求における考慮要素

賃料増減額請求は借地借家法32条で定められています。

賃料増減額請求は賃料が「不相当になったとき」に認められます。

借地借家法第３２条第１項

　建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

この規定から、賃料が不相当になったとされる判断要素は次のとおりです。

➀土地建物に対する租税その他の負担の軽減

②土地建物の価格の上昇低下その他の経済事情の変動

③近傍同種の賃料と比較

④その他の事情

➀土地建物に対する租税その他の負担の軽減

「土地建物に対する租税その他の負担の軽減」は、建物に対する必要経費の増減です。

必要経費としては、建物に係る減価償却費、維持修繕費、公租公課（固定資産税・都市計画税）および損害保険料、土地にかかる公租公課、賃貸借そのものにかかる管理費（見回り点検、家賃の徴収に要する費用等）があります。

これらの費用は、借地借家法上定められた賃料増減額請求の対象となる「借賃（家賃）」に直接該当するものではありませんが、これらの金銭に変動が生じた場合も、増減額請求権を行使し得ます。

②土地建物の価格の上昇低下その他の経済事情の変動

「その他の経済事情の変動」は、建物価格・地価の騰落以外の経済的な事情の変動です。

具体的には、物価指数、国民所得、通貨供給量、賃金指数などの指標が考えられます。

③近傍同種の賃料と比較

「近傍同種の賃料と比較」とは、近隣地域および同一需給圏内の類似地域における賃貸借事例の家賃との比較を指し、いわば近隣の「相場」を参照することになります。

相場を参照するにあたっては、契約の始期、期間、目的物の位置、建物の状況、権利金の有無ないし金額等の要因について計量的な補正を必要とします。

④その他の事情

上記の考慮要素以外の「その他の事情」を挙げたものとして次の裁判例があります。

当事者の属性や契約締結の状況等を考慮要素として挙げたもの

賃料の不相当性の判断に際しては、公平の観点から、当事者が予見することができず、その責に帰することのできない事情の変更によって、当事者間において賃料に関する合意をそのまま順守させることが著しく不合理な結果となるような事由の有無が判断されるべきところ、右事由に関しては、公租公課、経済的事情の変動等又は近傍同種物件の借賃との乖離が存するなどの事情に加えて、当事者が事業者か否かの当事者の属性、その事業の規模、その建物が居住用か営業用であるか等の賃借建物の用途ないし性格、賃貸借契約締結の際における交渉の経緯並びに当事者の意思、契約締結後の状況等の諸般の事情を総合考慮して判断されるべきものと解される。

（東京地方裁判所平成13年3月7日判決）

契約の一方当事者の内部的事情や主観的事情を含まないとされたもの

建物賃料の増減額請求をなし得るための事情の変更等とは、借地借家法所定の土地若しくは建物に対する租税その他の負担、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動、又は近傍同種の建物の賃料の上昇若しくは下落等の客観的な事情か、少なくとも、当該建物賃貸借契約の当事者双方が前提としている契約締結の経緯や契約内容等の要因に限られ、契約の一方当事者の内部的事情や主観的事情を含まないものと解するべきである。

（東京地方裁判所平成28年9月27日判決）

賃料の不相当性が事情の変動によるものであること

賃料増減額請求が認められるためには、上記の各要素に加えて、「事情の変動によって現在の賃料が契約締結時点と比べて不相当になったこと」が必要となります。

この点に関し、次の裁判例があります。

借地借家法３２条１項本文によると、建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができると規定されている。

これは賃貸借契約を締結した後に事情の変更があったことにより従前の約定賃料が不相当となった場合に、当事者間の公平を図るという観点から将来に向かって客観的に相当な金額に賃料を改定する権利を認めたものである。

そうすると、同条に基づく賃料増減額の請求は、賃貸借契約が締結された後に約定賃料の前提となる事情について変更があった場合に限りすることができ、賃料決定の当初から賃料が不相当であったとしてもそれのみでは賃料増減額請求の理由とはならないと解される（仮に従前の賃料が不相当であったという理由で大幅な賃料増額ができるとすれば、賃貸人はあえて安価な賃料を設定することで賃借人を誘引し、長期間の契約を締結させ、その後賃料を増額することによって、賃借人から予期せぬ多大な賃料を長期間にわたり回収できることとなる）。

（広島地方裁判所平成22年4月22日判決）

おわりに

賃料増減額請求は、当事者間の協議でまとまらない場合にはまず民事調停を行うことになります（民事調停法２４条）。そこでも話がまとまらない場合には裁判所に訴訟提起し、裁判所の判断を仰ぐことになります。

以上のように、当初定めた賃料を変更することは容易ではありません。そのため、はじめに賃料が適正額かどうかは可能な限り見極めておくべきです。